商品房买卖合同

有关商品房买卖合同四篇

现今很多公民的维权意识在不断增强，关于合同的利益纠纷越来越多，合同是对双方的保障又是一种约束。你知道合同的主要内容是什么吗？下面是小编整理的商品房买卖合同4篇，仅供参考，大家一起来看看吧。

笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 ……此处隐藏13580个字……级≤___dB(A),符合《民用建筑隔声设计规范》______级标准；

（2）分户墙及楼板计权隔声量≥___dB(A),符合《民用建筑隔声设计规范》______级标准；

（3）分户层间楼板计权标准化撞击声压级≤___dB(A),符合《民用建筑隔声设计规范》______级标准；

（4）建筑外窗计权隔声量___＞RW≥___dB(A)，符合《建筑外窗空气隔声性能分级及其检测方法》______级标准；

（5）阳台门计权隔声量___＞RW≥___dB(A)，符合《隔声门》______级标准。

2、所在地声环境状况

（1）项目立项或预售时所在地声环境现状监测值为：昼间___dB(A)，夜间___dB(A)，监测时间为___年___月___日；

（2）项目立项时所在地所处的声环境质量标准适用区域为___类区，执行标准为昼间______dB(A)，夜间______dB(A)；

（3）项目立项时所在地周边___（有/无）可能对本项目产生噪声或振动影响的道路、轨道线路、铁路、机场或飞行航道，分别是___________________________________________________；

（4）目前尚未建设但规划项目所在地周边___（有/无）可能对本项目产生噪声影响的道路、轨道线路、铁路、机场或飞行航道，分别是______；

（5）项目建成后所处区域整体环境噪声预测值为昼间___dB(A)～___dB(A)，夜间___dB(A)～___dB(A)。其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为___侧（具体方位），预测昼间将会达到___dB(A)，___(超过/优于)本地声环境质量标准适用区域标准___dB(A)，夜间将会达到___dB(A)， (超过/优于)本地声环境质量标准适用区域标准___dB(A)。

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

签订前要注意申请楼盘情况

购房人在签订购房合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。

审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。

购房者对房价拥有知情权

对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。

签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。

签约时商品房买卖合同要看清。

《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：

(1)在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式

是一次性付款还是按揭付款(或分期付款)，最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。

(2)明确注明房屋面积

所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。

(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定

务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。

(4)明确煤气通气的准确时间

合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。

(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间

(6)认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致

注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。

(7)约定设计变更时如何承担责任

合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。

(8)仔细研读补充条款的内容

如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同(20xx年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自20xx年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好个共有人，多如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可&